Le Pinel a vécu. Après plus de dix ans d'existence, le dispositif emblématique de l'investissement locatif défiscalisé a officiellement disparu au 31 décembre 2024. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, lui a trouvé un successeur : le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, qui en a porté la conception. Applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ce nouveau régime change en profondeur la façon dont l'État soutient l'investissement locatif privé.
Une logique différente du Pinel : l'amortissement plutôt que la réduction d'impôt
Avec le Pinel, le mécanisme était simple à comprendre : l'État accordait une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'acquisition, indépendamment de la situation fiscale de l'investisseur. Six ans de location = 12 % de réduction, neuf ans = 18 %, etc. Ce modèle avait l'avantage de la lisibilité, mais l'inconvénient d'avantager de la même façon un contribuable peu imposé et un contribuable fortement imposé.
Le dispositif Jeanbrun adopte une tout autre philosophie : celle de l'amortissement. Chaque année, le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers une fraction du prix d'acquisition du bien, à la manière de ce que permet le statut LMNP pour la location meublée — mais ici appliqué à la location nue. Le taux d'amortissement varie entre 3,5 % et 5,5 % par an selon la nature du logement, avec un plafond pouvant atteindre 12 000 € par an. L'avantage fiscal n'est donc pas immédiat et fixe : il se construit dans le temps, en réduisant chaque année la base imposable du bailleur.
Qui peut en bénéficier ?
Le dispositif Jeanbrun est accessible sous plusieurs conditions cumulatives :
À noter : contrairement au Pinel, aucun zonage géographique n'est imposé. Le dispositif est applicable sur l'ensemble du territoire national, ce qui ouvre des possibilités dans des villes moyennes souvent exclues des anciennes cartes de zonage A/B/C.
Un avantage qui dépend de votre tranche d'imposition
C'est là que le dispositif Jeanbrun se distingue fondamentalement du Pinel : son efficacité réelle est directement liée au taux marginal d'imposition (TMI) de l'investisseur.
Prenons un exemple concret. Pour un bien acquis à 200 000 €, l'assiette amortissable retenue est de 80 % du prix, soit 160 000 €. À un taux d'amortissement de 4 % par an, cela représente 6 400 € de déduction annuelle.
Conclusion : le dispositif Jeanbrun est particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés, qui disposent par ailleurs d'une capacité d'investissement suffisante pour immobiliser un bien sur neuf ans. Il est en revanche moins adapté aux profils peu ou moyennement fiscalisés.
Jeanbrun et SCI familiale : compatible ?
Oui, le dispositif est ouvert aux SCI soumises à l'impôt sur le revenu, notamment les SCI familiales qui investissent dans une logique de transmission patrimoniale. Dans ce cadre, l'amortissement s'applique au niveau de la société et se répercute sur les revenus fonciers des associés au prorata de leurs parts.
En revanche, le dispositif Jeanbrun est incompatible avec le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : les deux mécanismes relèvent de catégories fiscales différentes — revenus fonciers d'un côté, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l'autre. Il n'est pas possible de cumuler les deux sur un même bien. Le choix entre Jeanbrun (location nue avec amortissement) et LMNP (location meublée avec amortissement) doit donc se faire en amont, en fonction de la stratégie patrimoniale globale, de la nature du bien et du profil du locataire visé.
Ce qu'il faut retenir avant de se lancer
Le dispositif Jeanbrun est une innovation fiscale intéressante, mais il exige une analyse rigoureuse avant tout investissement :
Enfin, il est conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un expert-comptable pour valider la pertinence du dispositif au regard de votre situation personnelle — les paramètres fiscaux évoluant régulièrement, une mise à jour de votre stratégie s'impose avant toute acquisition.
Sur managerimmo.fr, vous pouvez d'ores et déjà suivre la fiscalité de vos biens (IR, IS, LMNP) et modéliser vos revenus fonciers. Les évolutions réglementaires comme le dispositif Jeanbrun seront intégrées progressivement pour vous aider à piloter vos choix patrimoniaux avec les bons outils — sans avoir à tout recalculer à la main à chaque changement de loi.